--- title: "El precio de los departamentos en CABA subió 13%: ¿y el m²? | Propio" description: El precio mediano de los departamentos en CABA subió 13,3% en 21 meses, pero el valor por m² apenas un 1,1%. Análisis de Propio sobre 27.729 avisos. canonical: https://propio.com.ar/blog/aumento-precio-departamentos-caba-2026 --- [Saltar al contenido principal](#contenido-principal) Reporte # El precio de los departamentos en CABA subió 13%: por qué el metro cuadrado casi no aumentó El valor mediano de publicación pasó de USD 150.000 a USD 170.000 en 21 meses. El precio por metro cuadrado apenas aumentó y la superficie ofrecida creció de 58 a 64 m². 18 de Septiembre, 2026 6 min lectura El mercado inmobiliario de CABA muestra una particularidad: los departamentos que se publican son más caros, pero el metro cuadrado casi no se movió. La diferencia está en el tamaño de las unidades que llegan al mercado. En resumen: Un análisis de Propio sobre departamentos en venta de la Ciudad de Buenos Aires (CABA) permite observar cómo cambió la relación entre precio, superficie y valor por m². Los datos muestran que el ticket medio de publicación aumentó un 13,3% entre el primer trimestre de 2025 y el tercero de 2026, mientras que el precio por metro cuadrado subió apenas un 1,1%. La lectura es relevante para quienes buscan comprar, vender o tasar una propiedad: un departamento puede tener un precio total más alto sin que eso implique que el metro cuadrado se haya encarecido en la misma proporción. ## Índice de contenidos [1\. Cuánto aumentó el precio de los departamentos en CABA ](#cuanto-aumento)[2\. Por qué el metro cuadrado casi no aumentó ](#por-que-m2)[3\. Qué pasó con el mercado inmobiliario porteño ](#mercado-porteno)[4\. Los departamentos están más caros o son más grandes ](#mas-caros-o-grandes)[5\. Preguntas frecuentes](#preguntas-frecuentes) ## ¿Cuánto aumentó el precio de los departamentos en CABA? El precio mediano de publicación de los departamentos analizados pasó de USD 150.000 a USD 170.000 entre el primer trimestre de 2025 y el tercer trimestre de 2026\. Esto representa una suba del 13,3% en el valor total de las unidades ofrecidas. Pero el cambio no fue igual en todas las variables. Durante el mismo período, la superficie mediana pasó de 58 a 64 m², mientras que el precio por metro cuadrado aumentó de USD 2.701 a USD 2.731. | Indicador | Primer trimestre de 2025 | Tercer trimestre de 2026 | Variación | | --------------------------- | ------------------------ | ------------------------ | --------- | | Precio medio de publicación | USD 150.000 | USD 170.000 | +13,3% | | Superficie mediana | 58 m² | 64 m² | +10,3% | | Precio por m² | USD 2.701 | USD 2.731 | +1,1% | Fuente: Propio. Departamentos en venta en CABA, con una muestra de 27.729 avisos de departamentos en CABA publicados en un único portal, utilizada por Propio para evitar que los cambios en la composición de la muestra alteren la evolución de los precios. Los valores son de publicación, no de cierre. La diferencia permite entender por qué el precio total aumentó más que el valor del metro cuadrado: las unidades que se ofrecen son, en términos medios, más grandes. ## ¿Por qué el metro cuadrado casi no aumentó? La explicación principal está en el tamaño de las propiedades que llegan al mercado. Si una unidad tiene más metros cuadrados, su precio total puede subir aunque el valor de cada metro se mantiene prácticamente estable. En este caso, el aumento del ticket mediano fue acompañado por una superficie ofrecida considerablemente mayor. Por eso, mirar únicamente el precio final puede llevar a una conclusión equivocada sobre la evolución del mercado inmobiliario. El informe de Propio también incluye una comparación que permite aislar mejor el efecto del tamaño y de la ubicación. Al fijar barrio y tipología, el precio por metro cuadrado registra una variación de -2,1% en el período analizado. Esto sugiere que el aumento del precio total no se explica por un encarecimiento generalizado del metro cuadrado, sino por una combinación de propiedades más grandes y cambios en el tipo de unidades que se ofrecen. ## ¿Qué pasó con el mercado inmobiliario porteño? La evolución de los precios publicados coincide con una etapa de recuperación que, según los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, perdió impulso durante 2026. Las escrituras de compraventa acumuladas entre enero y julio pasaron de 24.907 en 2024 a 36.178 en 2025\. En 2026, en cambio, se registraron 35.528 operaciones en el mismo período, un 1,8% menos que el año anterior. El monto medio escriturado también mostró una variación moderada: en julio de 2026 fue de USD 116.967, apenas un 1,8% más que un año antes. Ambas fuentes apuntan en la misma dirección: el mercado se mantiene en un nivel alto, pero no muestra una suba pronunciada de los precios en dólares. ## ¿Los departamentos están más caros o son más grandes? La respuesta depende de qué se mida: * Si se observa el precio total de publicación, el departamento mediano es más caro: pasó de USD 150.000 a USD 170.000. * Si se analiza el precio por metro cuadrado, el movimiento fue mucho más acotado: apenas 1,1% en 21 meses. * Y si se comparan propiedades manteniendo constantes el barrio y la tipología, el valor del metro cuadrado incluso muestra una variación negativa del 2,1%. Por eso, el dato más relevante del análisis de Propio no es que los departamentos hayan aumentado 13% de manera uniforme, sino que el mercado está ofreciendo unidades de mayor superficie sin un aumento equivalente del precio por metro cuadrado. ## Preguntas frecuentes ¿Cuánto aumentó el precio de los departamentos en CABA? El precio mediano de publicación pasó de USD 150.000 a USD 170.000 entre el primer trimestre de 2025 y el tercero de 2026, una suba del 13,3%. ¿Cuánto subió el metro cuadrado en CABA? El valor mediano pasó de USD 2.701 a USD 2.731, un aumento del 1,1%. Al comparar barrio y tipología, la variación fue de -2,1%. ¿Por qué los departamentos están más caros? Porque la superficie mediana de las unidades ofrecidas creció de 58 a 64 m². Así, el precio total aumentó sin que el metro cuadrado se encareciera en la misma proporción. ¿Los precios de publicación son iguales a los de cierre? No. Son los valores solicitados en los avisos y pueden diferir del precio final de las operaciones concretadas. ## Tasá cualquier propiedad con datos reales de mercado Contale al bot de WhatsApp las características de una propiedad y recibí un informe con comparables reales en minutos [![whatsapp logo](../imgs/whatsapp-logo.svg) Probar gratis ahora ](https://wa.me/5491172121887?text=tasar)[Ver más información ](/tasador) ## Más artículos del blog Seguí explorando contenido sobre herramientas inmobiliarias [Ver todos los artículosExplorá más contenido inmobiliarioVer blog completo ](/blog/) [Rentabilidad CABA 2025Reporte 30 de Enero, 2026Rentabilidad Inmobiliaria CABA 2025: Análisis Completo por BarriosDescubrí los barrios más rentables de Capital Federal, precios de alquiler y venta, y ROI anual por tipo de propiedad.Leer más 10 min lectura](rentabilidad-inmobiliaria-caba-2025) [ACMAnálisis comparativo de mercadoGuía 14 de Septiembre, 2026Qué es un ACM (análisis comparativo de mercado) y cómo hacerlo en minutosQué es un ACM, en qué se diferencia de una tasación formal y cómo generarlo por WhatsApp con comparables reales.Leer más 7 min lectura](que-es-acm-analisis-comparativo-mercado)