Idea central
Las expensas ya funcionan como un segundo alquiler: no dependen solo del barrio, sino del tamaño, los amenities, la cochera y la estructura del edificio.
Propio, startup de tecnología inmobiliaria, analizó 1.569 publicaciones de alquiler de departamentos en CABA relevadas durante junio de 2026. El objetivo fue entender cuánto pesan las expensas en el costo real de vivir en la ciudad y qué variables explican las diferencias.
En la muestra, la expensa mediana publicada fue de $180.000, con una mediana de $4.136/m².
La conclusión práctica es que comparar propiedades solo por precio de alquiler puede ser engañoso. La expensa es el costo mensual que muchas veces define si una unidad realmente entra en presupuesto.
Métricas clave del informe
Hallazgos principales
- La expensa mediana publicada en departamentos de CABA es de $180.000, equivalente a $4.136/m².
- Puerto Madero lidera el ranking de expensas por m² entre barrios con muestra suficiente: $6.356/m² de mediana.
- El 2 ambientes, una de las tipologías más buscadas, muestra una expensa mediana de $171.545 y $3.995/m².
- En 4+ ambientes, las expensas representan una mediana de 24,4% del alquiler publicado.
- Las unidades con cochera muestran un diferencial estimado de +12,6% en expensas por m² frente a cohortes comparables.
- Los edificios con amenities muestran un diferencial estimado de +21,9% en expensas por m².
1. Cuánto se paga por barrio
El primer corte es territorial, pero la lectura no debería quedarse en un ranking. Un barrio puede aparecer alto por concentrar unidades más grandes o edificios de mayor categoría; por eso el indicador clave es la expensa por metro cuadrado.
Mirar el valor total ayuda a entender el gasto de bolsillo, mientras que mirar el valor por m² permite comparar la intensidad del costo entre unidades de distinto tamaño. Entre barrios con muestra suficiente, Puerto Madero lidera por expensa mediana por m² ($6.356/m²), mientras que Villa Devoto queda entre los valores más bajos ($3.305/m²).
Expensa mediana por m² (barrios con muestra suficiente)
Ranking por barrio según expensa por m²
| Barrio | Cant. propiedades | Expensa mediana | $/m² | % alquiler |
|---|---|---|---|---|
| Puerto Madero | 33 | $700.000 | $6.356 | 28,9% |
| Núñez | 60 | $200.000 | $4.660 | 21,8% |
| Belgrano | 150 | $210.500 | $4.520 | 23,1% |
| Palermo | 387 | $190.000 | $4.440 | 22,1% |
| Saavedra | 41 | $195.000 | $4.248 | 21,4% |
| Recoleta | 85 | $210.000 | $4.200 | 21,9% |
| Villa Crespo | 100 | $177.500 | $4.140 | 24,6% |
| Villa Urquiza | 129 | $180.000 | $4.124 | 21,2% |
| Caballito | 136 | $170.000 | $4.040 | 21,9% |
| Almagro | 91 | $150.000 | $3.681 | 21,7% |
| Flores | 60 | $150.000 | $3.506 | 22,4% |
| Balvanera | 37 | $156.000 | $3.375 | 23,1% |
La hipótesis más razonable es que las diferencias reflejan una mezcla de ubicación, antigüedad del parque edilicio, presencia de torres, seguridad, servicios comunes y nivel de mantenimiento.
2. Tipo de propiedad
El segundo corte útil es por tipo de unidad. Quien busca un monoambiente o un 2 ambientes necesita saber qué expensa es razonable para ese segmento, no solamente el promedio general de CABA.
Las unidades más grandes suelen pagar más en términos absolutos, pero no siempre tienen el mayor costo proporcional. En departamentos chicos, algunos costos fijos del edificio pueden concentrarse más por metro cuadrado.
🏠 2 ambientes
Segmento muy frecuente en búsquedas de mudanza. Muestra una expensa mediana de $171.545 y $3.995/m².
🏢 4+ ambientes
En las unidades más grandes, las expensas representan una mediana de 24,4% del alquiler publicado.
3. Superficie y costo proporcional
La superficie permite separar dos preguntas: cuánto se paga en total y cuánto se paga en proporción al tamaño. Esa distinción evita comparar de manera injusta una unidad compacta con un departamento familiar.
En la muestra, las unidades de hasta 35 m² registran $4.430/m², frente a $4.477/m² en unidades de más de 80 m². En este corte, las unidades grandes quedan levemente por encima, por lo que el tamaño no alcanza por sí solo para explicar la expensa.
4. Qué encarece las expensas: amenities y cochera
🏊 Amenities
+21,9%Comparando cohortes similares, los edificios con amenities muestran un diferencial estimado de +21,9% en expensas por m². La pileta, el gimnasio, el SUM, el laundry o la seguridad no se pagan solo al elegir la propiedad: se sostienen todos los meses vía expensas.
🚗 Cochera
+12,6%En cohortes comparables, las unidades con cochera muestran un diferencial estimado de +12,6% en expensas por m² frente a unidades sin cochera, especialmente en edificios con garajes grandes, portones automatizados o expensas separadas.
La lectura no es que todo amenity o cochera sea caro por definición, sino que cada servicio común agrega mantenimiento, personal, reparaciones y administración. Para el usuario, la pregunta es si ese costo mensual está alineado con el uso real que va a darle.
Datos sorpresa
- La brecha territorial es amplia: Puerto Madero muestra $6.356/m², mientras que Villa Devoto queda en $3.305/m² entre barrios con muestra suficiente.
- Núñez aparece como uno de los barrios con mayor dispersión interna: entre el percentil 25 y 75 hay $3.288/m² de diferencia.
- Las unidades grandes no siempre diluyen el costo proporcional: más de 80 m² marca $4.477/m², frente a $4.430/m² en hasta 35 m².
- El 2 ambientes, segmento muy buscado para mudanza, muestra una expensa mediana de $171.545 y $3.995/m².
Hipótesis de mercado
Los barrios con mayor presencia de edificios premium tienden a cargar más servicios comunes en la expensa: seguridad, mantenimiento, ascensores, amenities y administración.
La cochera aparece asociada a expensas más altas porque suele convivir con edificios de mayor escala o con costos de mantenimiento adicionales. Los amenities no solo agregan valor percibido; también agregan costos recurrentes.
Medir por m² evita que las unidades grandes dominen la lectura solo por monto total y permite comparar la intensidad del gasto entre barrios y tipologías.
Checklist antes de alquilar o comprar
- Pedir las últimas 3 liquidaciones de expensas antes de decidir.
- Separar expensas ordinarias y extraordinarias.
- Revisar si hay deuda del consorcio o morosidad alta.
- Preguntar si hay obras próximas o aumentos ya aprobados.
- Confirmar si la cochera paga aparte o está incluida.
- Verificar si los amenities están realmente en uso.
- Comparar expensa total y expensa por m².
- Identificar si hay seguridad, encargado permanente o servicios tercerizados.
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Accedé al informe oficial de Propio en PDF con todos los gráficos y datos originales.
Descargar informe en PDFNotas y aclaraciones
- El informe surge del análisis de publicaciones de alquiler de departamentos en CABA relevadas durante junio de 2026. La base final incluye 1.569 avisos con expensas, superficie y ubicación suficientes.
- La base fue consolidada y normalizada por Propio.com.ar para comparar expensas publicadas por barrio, superficie, ambientes, cochera y amenities.
- Los valores son publicados por los avisos. No representan contratos cerrados, escrituras ni comprobantes de administración.
- Los rankings por barrio se muestran solo cuando hay muestra suficiente.
Este informe es de carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero, legal ni de inversión.
Cierre
El valor de una propiedad ya no se entiende solo por precio, ubicación o cantidad de ambientes. En un contexto donde los costos mensuales pesan cada vez más, las expensas se convirtieron en una variable clave para comparar, negociar y decidir mejor.
La recomendación de Propio es leer las expensas como parte del costo real de vivir en una propiedad. Un departamento puede parecer más barato en la publicación, pero terminar siendo más caro mes a mes.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de expensas en CABA?
Según el informe de Propio sobre 1.569 publicaciones de alquiler relevadas en junio de 2026, la expensa mediana publicada en departamentos de CABA es de $180.000, equivalente a $4.136/m². En promedio, las expensas representan el 22,2% del alquiler.
¿Qué barrio de CABA tiene las expensas más altas por m²?
Entre los barrios con muestra suficiente, Puerto Madero lidera el ranking de expensas por m² con $6.356/m² de mediana, mientras que Villa Devoto queda entre los valores más bajos con $3.305/m².
¿Cuánto encarecen las expensas los amenities y la cochera?
Comparando cohortes similares, los edificios con amenities muestran un diferencial estimado de +21,9% en expensas por m², y las unidades con cochera un diferencial estimado de +12,6% frente a unidades comparables.
¿Cuánto se paga de expensas en un departamento de 2 ambientes en CABA?
El 2 ambientes, una de las tipologías más buscadas para mudanza, muestra una expensa mediana de $171.545 y $3.995/m².
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