Resumen ejecutivo
Insight rápido para inversores: qué barrios y tipologías muestran mejor retorno anual en CABA.
Cada vez más argentinos que logran ahorrar buscan alternativas para que su dinero no pierda valor. En ese contexto, la inversión inmobiliaria vuelve a posicionarse como una de las opciones más tradicionales.
Propio analizó la rentabilidad de invertir en departamentos para alquiler en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), a partir de 6.879 publicaciones activas de venta y alquiler. El estudio abarca más de 40 barrios y se enfoca en dos tipologías clave: departamentos de 2 ambientes y propiedades de 4 o más ambientes.
Gracias al acceso a grandes volúmenes de datos y a técnicas de análisis automatizado, hoy es posible identificar patrones y métricas que resultan fundamentales para tomar mejores decisiones de inversión.
Métricas Clave del Mercado CABA 2025
Principales Hallazgos
- El promedio de rentabilidad anual bruta de alquileres en CABA es de aproximadamente 5.9%, con variaciones significativas según el barrio y tipología de la propiedad.
- Barrios premium como Palermo muestran rendimientos más bajos: en 2 ambientes alcanza apenas el 4,68%, explicado por altos valores de venta que no se compensan con alquileres proporcionales.
- Insight clave: en términos porcentuales, las propiedades de mayor tamaño (4+ ambientes) presentan, en promedio, una rentabilidad superior a las de 2 ambientes.
- Los valores presentados son promedios: dentro de un mismo barrio, la ubicación exacta, el estado y las características de cada propiedad pueden generar variaciones importantes.
Top 5 – Mayor Rentabilidad - 2 Ambientes
| # | Barrio | Rentabilidad anual | Precio de venta USD/m² |
|---|---|---|---|
| 1 | Monserrat | 7,32% | 1.814 |
| 2 | San Telmo | 7,20% | 1.767 |
| 3 | Floresta | 7,19% | 1.635 |
| 4 | Retiro | 7,03% | 2.048 |
| 5 | San Nicolás | 6,60% | 1.830 |
Top 5 – Menor Rentabilidad - 2 Ambientes
| # | Barrio | Rentabilidad anual | Precio de venta USD/m² |
|---|---|---|---|
| 1 | Coghlan | 4,12% | 3.035 |
| 2 | Agronomía | 4,24% | 2.585 |
| 3 | Villa Devoto | 4,27% | 3.205 |
| 4 | Villa Urquiza | 4,34% | 3.075 |
| 5 | Villa Real | 4,45% | 2.467 |
Top 5 – Mayor Rentabilidad - 4+ Ambientes
| # | Barrio | Rentabilidad anual | Precio de venta USD/m² |
|---|---|---|---|
| 1 | Villa Lugano | 11,42% | 910 |
| 2 | Monserrat | 11,25% | 1.400 |
| 3 | Paternal | 8,12% | 2.010 |
| 4 | Belgrano | 7,93% | 2.744 |
| 5 | Barrio Norte | 7,82% | 2.515 |
Top 5 – Menor Rentabilidad - 4+ Ambientes
| # | Barrio | Rentabilidad anual | Precio de venta USD/m² |
|---|---|---|---|
| 1 | Agronomía | 2,87% | 2.990 |
| 2 | Villa Luro | 3,51% | 2.775 |
| 3 | Coghlan | 3,80% | 3.787 |
| 4 | Villa Crespo | 4,06% | 2.675 |
| 5 | Liniers | 4,30% | 2.336 |
Comparación con otras inversiones
| Instrumento | Rendimiento anual aproximado |
|---|---|
| Bonos del Tesoro de EE.UU. (10 años) | ~4,5% |
| S&P 500 (promedio histórico) | ~10% |
| Plazo fijo en USD (Argentina) | ~2–3% |
| Alquiler CABA – Promedio 2 amb | ~5,7% |
| Alquiler CABA – Promedio 4+ amb | ~6,5% |
La inversión inmobiliaria ofrece beneficios adicionales que no se reflejan únicamente en la rentabilidad anual, como la protección frente a la inflación, la posibilidad de revalorización del capital y la tenencia de un activo tangible. A su vez, implica costos asociados como impuestos, expensas, vacancia, mantenimiento y gastos de escrituración.
Además de la renta, la revalorización y la liquidez futura de la propiedad son factores clave a considerar, ya que la facilidad de venta y el contexto económico pueden impactar positiva o negativamente en el resultado final de la inversión.
Mapas de Rentabilidad por Barrio
Notas y aclaraciones
- El informe no incluye alquileres temporarios o vacacionales.
- El análisis se basa en precios de publicación, no en precios de cierre.
- La rentabilidad se calculó a partir del precio por m² de venta y alquiler mensual por barrio.
- Los valores son promedios y pueden variar según características particulares de cada propiedad.
Este informe es de carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero, legal ni de inversión. Los rendimientos pasados no garantizan resultados futuros.
Metodología del Estudio
Este análisis se basa en datos recopilados de miles de propiedades en venta y alquiler en CABA durante Enero 2026. La rentabilidad anual se calcula como:
Fórmula para calcular el retorno de inversión anualizado
- • Fuente de datos: Portales inmobiliarios líderes en Argentina
- • Período: Enero 2026
- • Muestra: 6,879 publicaciones analizadas
- • Moneda: Dólares estadounidenses (US$)
- • Nota: El cálculo no incluye expensas, ABL, ni otros gastos operativos
Comentarios de expertos
“Palermo presenta el menor rendimiento relativo en términos de rentabilidad por alquiler, ya que, si bien convalida valores locativos elevados por su carácter premium, estos se ven compensados por un mayor valor de las propiedades. De este modo, ofrece un perfil de riesgo–retorno más conservador, asociado a mayor estabilidad, mejor perfil de inquilinos y alta liquidez, producto de su constante demanda. Esta combinación de factores explica su menor rendimiento relativo frente a otros barrios pero su oferta de mayor seguridad y estabilidad para los propietarios-inversores de inmuebles.”
“Muchas de las oportunidades surgen cuando la propiedad a comprar se encuentra muy deteriorada y eso da lugar a mayores márgenes de negociación. Estas propiedades suelen tener poca demanda y aceptan ofertas más agresivas. Así, asumiendo el costo e incertidumbre de un proceso de remodelación, se logra un costo total de adquisición menor.”
“Hoy con la tecnología tenemos la posibilidad de analizar millones de datos en unos pocos segundos. Podemos extraer información que nos facilita la toma de decisiones, la búsqueda, la comparación. Es decir, nos empodera como consumidores, y es parte de la revolución que estamos viviendo con las herramientas de Inteligencia Artificial que nos dan acceso a todo el internet desde la palma de la mano. Dentro de esta revolución, el mercado inmobiliario es de los más impactados y estaremos viendo avances significativos en los próximos meses. Todo apunta a mejorar la experiencia tanto de los inversores, propietarios, inmobiliarias, etc. Todos los actores del ecosistema se ven beneficiados del acceso a la información que la IA nos facilita.”
Conclusiones Clave
Resumen ejecutivo con las ideas prácticas más relevantes para inversores.
🎯 Rentabilidad promedio
La rentabilidad anual bruta promedio en CABA se ubica en 5.9%, aunque hay variaciones importantes según barrio.
🏘️ Tipología importa
Las unidades de 4+ ambientes tienden a mostrar mayor rentabilidad relativa que las de 2 ambientes en la mayoría de barrios.
📍 Ubicación como factor clave
Dentro de cada barrio, la cuadra, el estado y la cercanía a servicios marcan diferencias sustanciales en el rendimiento.
🔍 Analizar cada unidad
Los promedios ayudan a orientar decisiones, pero cada inversión requiere análisis del precio, demanda y estado específico de la propiedad.
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